V poslednej dobe sa často stretávame pri predaji rodinných domov a pozemkov so stavbami, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva. Boli pritom postavené na pozemku majiteľa a patria do jeho majetku. Nemajú právoplatné stavebné povolenie alebo ich realizácii nepredchádzalo ohlásenie drobnej stavby, a tým pádom sú prekážkou v predaji nehnuteľnosti.

Vo väčšine prípadov sa jedná o menšie stavby, doplnkové stavby k hlavnej stavbe, ako sú garáže, altánky, bazény, sklady na náradie a pod. Pri ich výstavbe majiteľ väčšinou zákon úmyselne neporušoval. Majiteľ o nelegálnych stavbách často ani netuší, sú skôr výsledkom jeho neznalosti. Prečo rozlišovať, čo je a čo nie je drobná stavba? Pretože na drobné stavby nie je potrebné stavebné povolenie, postačí iba ohlásenie stavebnému úradu.

Drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu) a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, a to:

1. a) prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m²a výška 5 m, napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení,
2. b) podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m²a hĺbka 3 m, napríklad pivnice, žumpy.

Za drobné stavby sa považujú aj

1. a) stavby organizácií na lesnej pôde slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 30 m²a výška 5 m, napríklad sklady krmiva, náradia alebo hnojiva,
2. b) oplotenie,
3. c) prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov a pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby,
4. d) nástupné ostrovčeky hromadnej verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky, priepusty a pod.

V prvom rade je potrebné si ujasniť, čo je to stavba.

Tento pojem vymedzuje stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v z.n.p.) v ustanovení § 43 takto:
Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie:
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
e) umiestnenie pod zemou.
Takýmito stavbami na pozemku u vlastníka môže byť rodinný dom, ale aj garáž, altánok či skleník.

V prípade predaja nehnuteľnosti môže vlastníka nehnuteľnosti na existenciu čiernej stavby upozorniť realitný maklér. Jeho úlohou je pred predajom vyžiadať si od majiteľa nehnuteľnosti všetky dostupné podklady k nehnuteľnosti a porovnať skutkový stav s právnym stavom. A ak niečo nie je v poriadku, tak môže maklér pomôcť situáciu zmeniť a napraviť. Mať takéhoto poradcu pri sebe je dobré nielen pri predaji, ale aj kúpe nehnuteľnosti.