Leto “na malte” je klasika, ktorú každoročne absolvujú tisícky Slovákov. Mnohí z nás aj kvôli pandémii v týchto mesiacoch necestujú na dovolenku do zahraničia, ale vo veľkom prerábajú svoj dom či byt a na to sa treba dobre pripraviť. Hlavne finančne, keďže ceny stavebných materiálov šli v tomto roku hore a vaša prerábka sa môže predražiť. 

Niekomu stačí vymaľovať zopár izieb, vymeniť okná či položiť novú plávajúcu podlahu, iný plánuje novú kuchynskú linku alebo by sa mu páčila modernejšia kúpeľňa. A možno už potrebujete na dome aj novú strechu, alebo uvažujete o prístavbe. Nápadov na vylepšenie bývania je neúrekom, len ešte treba vymyslieť, odkiaľ na to zobrať peniaze. 

Banky sa pri schvaľovaní hypoték pridŕžajú svojej vlastnej metodiky. Napriek tomu sa môže každá žiadosť posúdiť individuálne. V takomto prípade hrá kľúčovú úlohu okrem zabezpečenia aj bonita. Tú ovplyvňuje niekoľko faktorov, na základe ktorých sa banka rozhodne, či danú žiadosť schváli. V ekonomickej terminológii je bonita definovaná ako nástroj na vyjadrenie kvality, resp. dobrého mena. Týka sa to najmä firiem, ktorých bonita určuje, či sú dôveryhodné a či majú dobrú povesť. Rovnaký princíp sledujú pri schvaľovaní úverov aj banky. Čím má klient lepšiu bonitu, tým je jeho schopnosť splatiť hypotéku považovaná za vyššiu. Pre banku sa tak stáva dôveryhodnejším, čo otvára priestor na kladné posúdenie žiadosti.

5 najviac sledovaných faktorov ovplyvňujúcich bonitu:

1. Zamestnanie – Pre banku nie je až také dôležité, akú prácu žiadateľ vykonáva, skôr to, či existuje predpoklad dlhodobého zotrvania v danom pracovnom pomere.
2. Výška príjmu – So zamestnaním súvisí aj ďalší z najviac sledovaných faktorov. Tým je výška príjmu, ktorá musí byť postačujúca na to, aby z neho žiadateľ bez problémov zaplatil každomesačnú splátku.
3. Mesačné výdavky –Žiadatelia s nižším príjmom môžu mať v niektorých prípadoch vyššiu bonitu ako lepšie zarábajúci klienti. Dôvodom bývajú nižšie výdavky a s tým súvisiaca vyššia rezerva, ktorou títo klienti disponujú.
4. Majetkové pomery – Pokiaľ klient vlastní nehnuteľný majetok, nižšia bonita ovplyvnená vyššie uvedenými faktormi nemusí byť problémom. Ak poskytovateľovi preukáže schopnosť ručiť dostatočnou zábezpekou, schváleniu hypotéky by nemalo nič brániť.
5. Úverová história – Klientova platobná disciplína je pre banku najdôležitejšia. Obzvlášť to platí pri klientoch, ktorým už bol v minulosti poskytnutý úver. Každá banka tak automaticky nahliada do úverových registrov, kde sa zaznamenávajú všetky omeškania alebo vynechania splátok. Akýkoľvek negatívny záznam môže viesť k zamietnutiu žiadosti.

Nižšia bonita nie je dôvodom neskúsiť požiadať banku o hypotekárny úver. Vzhľadom na individuálny prístup k posudzovaniu žiadostí majú šancu získať peniaze aj klienti s nižším príjmom či s menšou finančnou rezervou.

Byt bez balkóna má menšiu hodnotu. Nemať balkón môže byť smutné. Pre mnohých z nás by to bolo bývanie neúplné. Či už ste fajčiar, ktorý nachádza význam balkóna na svoj zlozvyk, alebo len niekto, čo sa chce postaviť na vzduchu ráno s roztiahnutými rukami a zívaním, s pohľadom na svet pred sebou, balkón je skrátka žiadaný aj tam, kde neexistuje. Byty, ktoré nemajú balkón vôbec, majú už niekoľko rokov bežne dostupné riešenie.

V médiách niekedy čítame o tom, ako výhodne vlastníci predali svoju pôdu developerom. Nechýbajú  ani správy o tom, ako nemenovaná spoločnosť vykúpila od vlastníkov ich pôdu za minimálnu sumu, a potom ju predala „automobilke“. Samozrejme, stalo sa tak za oveľa vyššiu cenu. Aj preto sa vlastníci čoraz viac zamýšľajú nad hodnotou svojich pozemkov. Podľa Zákona č. 220/2004 Z. z. Zákon o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy  je charakterizovaná poľnohospodárska pôda ako produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná   pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Ponuka pôdy je vo všeobecnosti daná rozmerom  krajiny. Tým je nemenná, nedá sa zväčšiť ani preniesť. Trh s poľnohospodárskou pôdou má veľký  význam pre poľnohospodárstvo v krajine, ako aj   udržanie a rozvoj vidieku. Na Slovensku v súčasnosti neexistuje jeden cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Máme viacero právnych predpisov. Tie stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje. Môže ísť o kúpu a predaj, zistenie vymeriavacieho základu dane, určenie výšky nájomného, zabezpečenie hypotekárneho úveru, stanovenie súdnych poplatkov. Pre kúpu a predaj medzi fyzickými a právnickými osobami platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany. Táto dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam, a je nezávislá na hodnote poľnohospodárskeho pozemku vypočítaného, či už podľa znaleckého posudku, alebo podľa iných existujúcich právnych predpisov.

Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy pri kúpe a predaji medzi fyzickými a právnickými osobami ovplyvňujú najmä:

• dopyt a ponuka v mieste polohy pozemkov,
• kvalita pozemkov,
• druh pozemkov (orná pôda, vinice, trvalé trávne porasty, ovocné sady , záhrady, chmeľnice),
• prístup a tvar pozemkov
• poloha pozemku voči obci,
• atraktívnosť lokality,
• chránené územia,
• poloha pozemkov v rámci okresu,
• prístup k pozemku,
• infraštruktúra,
• produkčná schopnosť – bonita pôdy (vplýva vo veľkej miere aj na podmienky nájomnej zmluvy).

Na Slovensku trh s pôdou nie je vyvážený, je charakterizovaný rozdrobenosťou pôdy, ponukou pôdy veľkého počtu obyvateľov, ktorí nemienia na pôde hospodáriť, a chcú ju predať. Určiť cenu pôdy môžeme pomocou Cenovej mapy nehnuteľností alebo na základe znaleckého posudku. Znalci však cenu rovnakého pozemku môžu určiť rôzne. Presnejšie odhadnúť cenu dokážu z praxe realitné kancelárie. Ich vyjadrenie k trhovej cene  využívajú napríklad notárske úrady, banky, súdy.

Vlastníctvo poľnohospodárskej pôdy u nás nie je zaujímavé. Ak sa pozemok nenachádza v lukratívnej časti, kde sa bude budovať napríklad priemyselný park, satelitné mestečko alebo nákupné centrum, jeho cena za m²sa pohybuje v centoch. Hodnotu poľnohospodárskej pôdy znižujú aj dlhodobo nízke ceny za jej prenájom. Známe príslovie „čo je  lacné, nie je vzácne“, tu platí dvojnásobne. Mnohí vlastníci nemajú preto o poľnohospodársku pôdu záujem, a zbavujú sa jej za každú cenu. Nezaujíma ich pritom, na aký účel, a kto ju kupuje. Táto situácia nahráva záujemcom o pôdu zo zahraničia, pre ktorých sú naše ceny neprimerane nízke.

Vlastník, ktorý sa rozhodne pre predaj pôdy, by si mal

• pripraviť potrebné doklady, ako je aktuálny list vlastníctva,
• zistiť, koľko vlastníkov je zapísaných na liste vlastníctva,
• overiť si výmeru a druh pozemku,
• zistiť, či na pozemku nie je vecné bremeno,
• zistiť či sa pozemok nenachádza v rôznych ochranných pásmach,
• obstarať katastrálnu mapu, na ktorej je pozemok zakreslený a zistiť možnosť napojenia na komunikácie, resp. inžinierske siete, ako aj možnosť zavlažovania,
• overiť, či nie je k predmetnému pozemku platne uzavretá nájomná zmluva s predkupným právom alebo s určitou dobou prenájmu,
• akceptovať predkupné právo spoluvlastníkov.

Veľkosť a umiestnenie pozemkov sú rozhodujúcimi faktormi, ktoré určujú skupinu potenciálnych predávajúcich. Treba si dávať pozor na výmeru pozemku nad 2 tis. m² a umiestnenie v extraviláne. Poľnohospodárske pozemky, ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady alebo trvalé trávnaté porasty, ktoré sa nachádzajú mimo zastavané územie obci v extraviláne, podliehajú zákonu o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. Ostatné pozemky, a to záhrady, pozemky v zastavanom území obce a pozemky mimo zastavaného územia obce, ak spĺňajú stanovené podmienky (ich možnosť poľnohospodárskeho využitia je obmedzená alebo je jeho výmera menšia ako 2 tis. m², alebo je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok) spomínanému zákonu nepodliehajú.

Ako poľnohospodársku pôdu čo najvýhodnejšie predať? Videli sme, že postup je pomerne náročný. Okrem odborných znalostí prostredia, v ktorom sa pozemok nachádza, je dôležité poznať  aj pravidlá súvisiace s procesom prevodu poľnohospodárskej pôdy.

Preto odporúčam osloviť realitnú kanceláriu, ktorá danú problematiku dôverne pozná. Pri konkrétnom pozemku odborne poradí, a navrhne efektívny postup predaja za trhovú cenu.

V poslednej dobe sa často stretávame pri predaji rodinných domov a pozemkov so stavbami, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva. Boli pritom postavené na pozemku majiteľa a patria do jeho majetku. Nemajú právoplatné stavebné povolenie alebo ich realizácii nepredchádzalo ohlásenie drobnej stavby, a tým pádom sú prekážkou v predaji nehnuteľnosti.

Vo väčšine prípadov sa jedná o menšie stavby, doplnkové stavby k hlavnej stavbe, ako sú garáže, altánky, bazény, sklady na náradie a pod. Pri ich výstavbe majiteľ väčšinou zákon úmyselne neporušoval. Majiteľ o nelegálnych stavbách často ani netuší, sú skôr výsledkom jeho neznalosti. Prečo rozlišovať, čo je a čo nie je drobná stavba? Pretože na drobné stavby nie je potrebné stavebné povolenie, postačí iba ohlásenie stavebnému úradu.

Drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu) a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, a to:

1. a) prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m²a výška 5 m, napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení,
2. b) podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m²a hĺbka 3 m, napríklad pivnice, žumpy.

Za drobné stavby sa považujú aj

1. a) stavby organizácií na lesnej pôde slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 30 m²a výška 5 m, napríklad sklady krmiva, náradia alebo hnojiva,
2. b) oplotenie,
3. c) prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov a pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby,
4. d) nástupné ostrovčeky hromadnej verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky, priepusty a pod.

V prvom rade je potrebné si ujasniť, čo je to stavba.

Tento pojem vymedzuje stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v z.n.p.) v ustanovení § 43 takto:
Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie:
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
e) umiestnenie pod zemou.
Takýmito stavbami na pozemku u vlastníka môže byť rodinný dom, ale aj garáž, altánok či skleník.

V prípade predaja nehnuteľnosti môže vlastníka nehnuteľnosti na existenciu čiernej stavby upozorniť realitný maklér. Jeho úlohou je pred predajom vyžiadať si od majiteľa nehnuteľnosti všetky dostupné podklady k nehnuteľnosti a porovnať skutkový stav s právnym stavom. A ak niečo nie je v poriadku, tak môže maklér pomôcť situáciu zmeniť a napraviť. Mať takéhoto poradcu pri sebe je dobré nielen pri predaji, ale aj kúpe nehnuteľnosti.