V médiách niekedy čítame o tom, ako výhodne vlastníci predali svoju pôdu developerom. Nechýbajú  ani správy o tom, ako nemenovaná spoločnosť vykúpila od vlastníkov ich pôdu za minimálnu sumu, a potom ju predala „automobilke“. Samozrejme, stalo sa tak za oveľa vyššiu cenu. Aj preto sa vlastníci čoraz viac zamýšľajú nad hodnotou svojich pozemkov. Podľa Zákona č. 220/2004 Z. z. Zákon o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy  je charakterizovaná poľnohospodárska pôda ako produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná   pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Ponuka pôdy je vo všeobecnosti daná rozmerom  krajiny. Tým je nemenná, nedá sa zväčšiť ani preniesť. Trh s poľnohospodárskou pôdou má veľký  význam pre poľnohospodárstvo v krajine, ako aj   udržanie a rozvoj vidieku. Na Slovensku v súčasnosti neexistuje jeden cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Máme viacero právnych predpisov. Tie stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje. Môže ísť o kúpu a predaj, zistenie vymeriavacieho základu dane, určenie výšky nájomného, zabezpečenie hypotekárneho úveru, stanovenie súdnych poplatkov. Pre kúpu a predaj medzi fyzickými a právnickými osobami platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany. Táto dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam, a je nezávislá na hodnote poľnohospodárskeho pozemku vypočítaného, či už podľa znaleckého posudku, alebo podľa iných existujúcich právnych predpisov.

Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy pri kúpe a predaji medzi fyzickými a právnickými osobami ovplyvňujú najmä:

• dopyt a ponuka v mieste polohy pozemkov,
• kvalita pozemkov,
• druh pozemkov (orná pôda, vinice, trvalé trávne porasty, ovocné sady , záhrady, chmeľnice),
• prístup a tvar pozemkov
• poloha pozemku voči obci,
• atraktívnosť lokality,
• chránené územia,
• poloha pozemkov v rámci okresu,
• prístup k pozemku,
• infraštruktúra,
• produkčná schopnosť – bonita pôdy (vplýva vo veľkej miere aj na podmienky nájomnej zmluvy).

Na Slovensku trh s pôdou nie je vyvážený, je charakterizovaný rozdrobenosťou pôdy, ponukou pôdy veľkého počtu obyvateľov, ktorí nemienia na pôde hospodáriť, a chcú ju predať. Určiť cenu pôdy môžeme pomocou Cenovej mapy nehnuteľností alebo na základe znaleckého posudku. Znalci však cenu rovnakého pozemku môžu určiť rôzne. Presnejšie odhadnúť cenu dokážu z praxe realitné kancelárie. Ich vyjadrenie k trhovej cene  využívajú napríklad notárske úrady, banky, súdy.

Vlastníctvo poľnohospodárskej pôdy u nás nie je zaujímavé. Ak sa pozemok nenachádza v lukratívnej časti, kde sa bude budovať napríklad priemyselný park, satelitné mestečko alebo nákupné centrum, jeho cena za m²sa pohybuje v centoch. Hodnotu poľnohospodárskej pôdy znižujú aj dlhodobo nízke ceny za jej prenájom. Známe príslovie „čo je  lacné, nie je vzácne“, tu platí dvojnásobne. Mnohí vlastníci nemajú preto o poľnohospodársku pôdu záujem, a zbavujú sa jej za každú cenu. Nezaujíma ich pritom, na aký účel, a kto ju kupuje. Táto situácia nahráva záujemcom o pôdu zo zahraničia, pre ktorých sú naše ceny neprimerane nízke.

Vlastník, ktorý sa rozhodne pre predaj pôdy, by si mal

• pripraviť potrebné doklady, ako je aktuálny list vlastníctva,
• zistiť, koľko vlastníkov je zapísaných na liste vlastníctva,
• overiť si výmeru a druh pozemku,
• zistiť, či na pozemku nie je vecné bremeno,
• zistiť či sa pozemok nenachádza v rôznych ochranných pásmach,
• obstarať katastrálnu mapu, na ktorej je pozemok zakreslený a zistiť možnosť napojenia na komunikácie, resp. inžinierske siete, ako aj možnosť zavlažovania,
• overiť, či nie je k predmetnému pozemku platne uzavretá nájomná zmluva s predkupným právom alebo s určitou dobou prenájmu,
• akceptovať predkupné právo spoluvlastníkov.

Veľkosť a umiestnenie pozemkov sú rozhodujúcimi faktormi, ktoré určujú skupinu potenciálnych predávajúcich. Treba si dávať pozor na výmeru pozemku nad 2 tis. m² a umiestnenie v extraviláne. Poľnohospodárske pozemky, ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady alebo trvalé trávnaté porasty, ktoré sa nachádzajú mimo zastavané územie obci v extraviláne, podliehajú zákonu o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. Ostatné pozemky, a to záhrady, pozemky v zastavanom území obce a pozemky mimo zastavaného územia obce, ak spĺňajú stanovené podmienky (ich možnosť poľnohospodárskeho využitia je obmedzená alebo je jeho výmera menšia ako 2 tis. m², alebo je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok) spomínanému zákonu nepodliehajú.

Ako poľnohospodársku pôdu čo najvýhodnejšie predať? Videli sme, že postup je pomerne náročný. Okrem odborných znalostí prostredia, v ktorom sa pozemok nachádza, je dôležité poznať  aj pravidlá súvisiace s procesom prevodu poľnohospodárskej pôdy.

Preto odporúčam osloviť realitnú kanceláriu, ktorá danú problematiku dôverne pozná. Pri konkrétnom pozemku odborne poradí, a navrhne efektívny postup predaja za trhovú cenu.